1. Begriff
Städtebauliche Straftaten sind Handlungen oder Unterlassungen, die gegen die in der Städtebaugesetzgebung und -planung enthaltenen Vorschriften verstoßen und darin typisiert und sanktioniert werden (art. 261 Gesetz über Landnutzung und Planung, im folgenden „LOUS“).
2. Verjährung
Handlungen vor dem 1. Januar 2018.
Für diejenigen Verstöße, deren ursächliche Handlungen vor dem 1. Januar 2018 vollständig abgeschlossen wurden, beträgt die Verjährungsfrist für den städtebaulichen Verstoß maximal 8 Jahre. Ab diesem Zeitpunkt war die Gemeinde nicht mehr befugt, von den Eigentümern die Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit zu verlangen (Abriss des Gebäudes oder Wiederherstellung des vorherigen Zustands).
Es gibt drei Fälle, in denen es keine Verjährungsfrist für die Wiederherstellung der städtebaulichen Rechtmäßigkeit gibt, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:
- Städtische Baugrundstücke auf ländlichem Grund.
- Verbotene Handlungen oder Verwendungen auf geschützten ländlichen Flächen.
- Handlungen oder Nutzungen in öffentlichen Räumen oder Räumen von besonderem Interesse.
Handlungen nach dem 1. Januar 2018.
Für Bauten, die nach dem 1. Januar 2018 fertiggestellt wurden, gelten unabhängig davon, ob sie während der Geltungsdauer des LOUS begonnen wurden, dieselben Verjährungsfristen, allerdings mit einer Ausnahme.
Mit der Inkraftsetzung des LUIB (Städtebaurecht der Balearischen Inseln) kann die Gemeinde nun für Bauten oder städtebauliche Maßnahmen auf ländlichem Grund jederzeit die Wiederherstellung der städtebaulichen Legalität verlangen (art. 196 und 205 LUIB).
3. Maßnahmen
- Strafen (art. 167 LUIB).
Die Strafen für nicht genehmigte Bauten auf städtischen Grundstücken können zwischen 50% und 100% ihres Wertes betragen.
Die Strafen für nicht genehmigte Bauten auf ländlichen Grundstücken können zwischen 100% und 250% ihres Wertes betragen.
- Legalisierung (art. 189 LUIB).
Die für die rechtswidrigen Handlungen verantwortlichen Personen sind stets verpflichtet, die veränderte physische Realität wiederherzustellen oder auf ihre Legalisierung innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Aufforderung durch die Gemeinde zu drängen.
4. Nicht ordnungsgemäß errichtete Gebäude (art. 129 LUIB)
- Gebäude oder Bauten, die ohne Genehmigung ausgeführt wurden.
In diesen Gebäuden oder Anlagen dürfen keine Bauarbeiten durchgeführt werden.
- Rechtmäßig errichtete Gebäude oder Bauwerke, an denen Bauarbeiten, Erweiterungen, Umbauten oder Nutzungsänderungen ohne Genehmigung vorgenommen wurden.
In diesen Gebäuden oder Anlagen sind alle Arbeiten, die der Gesundheit, der Sicherheit, der Hygiene, der Instandsetzung, der Konsolidierung und auch der Erneuerung dienen, zulässig, sofern sie nicht den Teil des Gebäudes oder der Anlage betreffen, der unrechtmäßig errichtet wurde.
5. Grundbuch und Realität
Es kommt häufig vor, dass Gebäude mit genauen Abmessungen im Grundbuch eingetragen sind, aber keine Baugenehmigung vorliegt, so dass diese Gebäude illegal sein könnten.
6. Zusammenfassung
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen ausführliche Recherchen und Analysen durchgeführt werden. Darüber hinaus müssen Anwälte die Genehmigungen und die Legalität der Gebäude prüfen. Dazu ist es notwendig, in dem Optionsvertrag Klauseln aufzunehmen, die besagen, dass die Gebäude in keiner Weise illegal sind.
Wenn wir in den Verhandlungen über den Kaufoptionsvertrag sind, kann eine zusätzliche Klausel den Verkäufer verpflichten, die Kaufoptionsprämie zusammen mit den Anwalts- und ggf. Architektenkosten zurückzuzahlen, die sich aus der Analyse der Immobilie ergeben.
In bestimmten Fällen, in denen es keine Baugenehmigungen gibt oder die Unterschiede zwischen Kataster und Grundbuch groß sind, ist es wichtig, dass ein Rechtsanwalt und ein Architekt zusammenarbeiten.
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