Zunächst wird zwischen versteckten Mängeln und den Verkauf von etwas anderem als dem Vereinbarten (aliud pro alio) unterschieden.
1. Versteckte Mängel
A) Begriff
Versteckte Mängel sind all jene Mängel oder Fehler in einer Immobilie, die mit bloßem Auge nicht zu erkennen sind und erst entdeckt werden, wenn man anfängt, in der Immobilie zu leben.
SAP Barcelona, sec. 4ª, S 29-04-2002, rec. 252/2001 (Rechtsprechung).
Die folgenden Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Verkäufer für die Beseitigung verborgener Mängel haftbar gemacht werden kann:
a) Das Vorhandensein eines Mangels.
b) Dass es sich um einen schwerwiegenden Mangel handelt oder, wie es im spanischen Bürgerlichen Gesetztbuch (nachfolgend „BGB“) heißt, “der die Sache für den vorgesehenen Gebrauch untauglich macht oder diesen Gebrauch so stark beeinträchtigt, dass der Käufer sie bei Kenntnis des Mangels nicht erworben oder einen niedrigeren Preis dafür gezahlt hätte”.
c) Der Mangel ist in dem Sinne verborgen, dass er dem Käufer nicht bekannt war und nicht bekannt sein konnte.
d) Der Mangel liegt bereits vor dem Verkauf
B) Gesetz
Artikel 1.484 und 1.486 BGB.
C) Ansprüche
- Auflösung des Kaufvertrages und Erstattung der geleisteten Zahlungen
- Ermäßigung des Preises
In beiden Fällen kann Schadenersatz verlangt werden, wenn der Verkäufer die versteckten Mängel kannte und den Käufer nicht darüber informiert hat (Bosgläubigkeit).
D) Verjährung
6 Monate.
2. Neubau
A) Dauer der Garantie
Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, sieht das LOE (Baurecht, nachfolgend „LOE“) eine Garantiezeit vor, die von der Art des Schadens abhängt, der an der Immobilie auftritt (art. 17):
- 1 Jahr: Während des ersten Jahres muss der Bauträger für Sachschäden haften, die infolge einer mangelhaften Ausführung der Bauarbeiten entstanden sind. Dies gilt für Ausführungs- und Ausstattungsmängel, wie z. B. Anpassungen von Türen und Fenstern, die nicht richtig schließen, Mängel an Fußböden und Fliesen, Malerarbeiten usw.
- 3 Jahre: Der Bauträger muss drei Jahre für Sachschäden haften, die an der Wohnung aufgrund von Fehlern oder Mängeln an Bauelementen und Installationen entstehen. Beispiele für Verbindlichkeiten, die in diese Gruppe fallen würden, sind: Fehler in den Installationen (Strom, Sanitär, Heizung, Klimaanlage) und Probleme mit Feuchtigkeit, Leckagen oder Kondensation, die nicht durch schlechte Belüftung der Wohnung verursacht werden.
- 10 Jahre: Und schließlich verpflichtet das Gesetz den Bauträger, zehn Jahre lang für Schäden zu haften, die an der Wohnung infolge von Fehlern oder Mängeln auftreten, die ihre strukturelle Sicherheit beeinträchtigen. Bei diesen Bauschäden handelt es sich um solche, die die Stabilität des Gebäudes gefährden könnten, wie z. B. Mängel an Fundamenten, Decken, Wänden oder anderen Bauteilen.
B) Verjährung
Es sollte klargestellt werden, dass sobald wir den Mangel feststellen, 2 Jahre Zeit haben (art. 18 LOE), um einen Anspruch geltend zu machen, sofern wir einen Nachweis in Form eines Anwaltsschreibens zugesandt haben. Mit anderen Worten: Wenn wir im neunten Jahr nach dem Bau einen Baumangel feststellen, haben wir noch zwei weitere Jahre, bis zum elften Jahr, Zeit, um eine Klage einzureichen.
C) Versicherung
Zur Deckung der oben genannten Bauschäden verpflichtet das Gesetz den Bauträger einer Immobilie zum Abschluss einer zehnjährigen Bauschadensversicherung, die für Bauträger obligatorisch ist und Voraussetzung für die Eintragung der Immobilie im Grundbuch ist (art. 19 LOE).
3. Aliud pro Alio
A) Begriff
Der Begriff “aliud pro alio” wird verwendet, um die Situationen zu bezeichnen, in denen ein Geschäft getätigt wird und die Leistung nicht dem Gegenstand des Vertrags entspricht.
Im Immobilienbereich kann dies bei neuen Häusern der Fall sein, die zwar keine Mängel aufweisen, aber nicht mit dem ursprünglichen Projekt übereinstimmen, weil z. B. die Gebäude unterschiedlich sind, der Parkplatz nicht groß genug ist, die Ausstattung der Immobilie nicht mit dem Angebot übereinstimmt, wie z. B. die Fußbodenheizung, die Heizung, die Art des Swimmingpools, die Aussicht vom Haus, usw.
B) Gesetz
Artikel 1.101, 1.124, 1.166 und 1.461 BGB.
C) Ansprüche
- Auflösung des Vertrages
- Erfüllung des Vertrages
In beiden Fällen kann Schadenersatz gefordert werden. Anders als bei versteckten Mängeln muss die Bösgläubigkeit des Verkäufers nicht nachgewiesen werden.
D) Verjährung
5 Jahre.
E) Voraussetzungen in der Rechtsprechung
STS 317/2015, de 2 de junio, rec. 1296/2013 (Oberster Gerichtshof)
- a) die Nichteignung für den beabsichtigten Zweck und
- b) Unzufriedenheit des Käufers.
Die Unzufriedenheit muss objektiv sein, d.h. ein gewisser Schweregrad muss ausreichen, um die normale Nutzung der Sache zu behindern oder die Nutzung muss ernsthaft störend oder lästig sein (Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 24. Januar 2001).
F) Vereinbarkeit
In den Urteilen des Obersten Gerichtshofs vom 2. Februar 2012, 11. und 22. Oktober 2012 wird die Möglichkeit anerkannt, sowohl die Klage aliud pro alio als auch die Klage auf Baugewährleistung gegen den Bauträger zu erheben, so dass beide Klagen miteinander vereinbar sind.
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