Mietvertrag für Geschäftsräume
Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen beiden Parteien über die Nutzung einer bestimmten Immobilie, wobei der Vermieter als Eigentümer eine Miete für die Überlassung der Immobilie erhält und der Mieter eine monatliche Miete für die Nutzung der Immobilie zahlt.
Bei der Ausarbeitung des Vertrags müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden:
- Kaution: Das geltende Mietrecht sieht vor, dass die Kaution für einen Mietvertrag mit wirtschaftlicher Tätigkeit aus zwei monatlichen Zahlungen besteht, als Kaution (Art. 36 Mietrecht, im folgenden LAU). Diese ist bei Vertragsunterzeichnung zu entrichten.
- Dauer: Die Mindestlaufzeit beträgt fünf Jahre, kann aber auch kürzer sein und verlängert sich automatisch, bis die gesetzliche Frist erfüllt ist (Art. 9 LAU).
In der Regel wird eine obligatorische Mindestdauer von einem oder zwei Jahren festgelegt. Danach wird eine Kündigungsfrist von 4 bis 6 Monaten festgesetzt.
Als Entschädigung für die Dauer wird in der Regel der Betrag einer Monatsmiete festgelegt.
- Entschädigung des Mieters: Das Recht auf Entschädigung wird dem Mieter gesetzlich zuerkannt, wenn er nach 5 Jahren gewerblicher Tätigkeit die Verlängerung des Vertrags beantragt und der Vermieter dies nicht akzeptiert. Der Mieter kann auf dieses Recht verzichten.
- Arbeiten und Reparaturen: In der Regel muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen, um Arbeiten durchzuführen. Darüber hinaus wird in der Regel vereinbart, dass der Vermieter für Reparaturen an der Struktur, den Installationen, Wänden, Türen und Fenstern der Immobilie verantwortlich ist, während der Mieter für den Inhalt der Immobilie wie Möbel, Kleidung, Waschbecken usw. verantwortlich ist.
Der Mieter ist jedoch für die Reparaturen verantwortlich, die für die übliche Nutzung und Instandhaltung der Räumlichkeiten erforderlich sind.
- Kosten und Gebühren: Normalerweise trägt der Mieter die Kosten für die Eigentümergemeinschaft und die Gewerbeabfallrechnung sowie die Wartungskosten für Zähler, Strom, Wasser usw., während der Vermieter für die Grundsteuer verantwortlich ist.
- Mietüberprüfung. Es ist wichtig, die Änderung der Miete nach dem Verbraucherpreisindex (Indice de Precios al Consumo) zu berücksichtigen. Der Mieter kann akzeptieren, dass die Preiskorrekturen niemals zu einer Verringerung der Miete führen.
- Höhere Gewalt. Die Parteien können vereinbaren, dass der Mieter auf die Minderung der Miete oder auf die Nichtzahlung der Miete aufgrund höherer Gewalt (rebus sic stantibus) verzichten kann.
- Zahlungsverzug. Es ist empfehlenswert den Zahlungsverzug im Vertrag schriftlich zu vereinbaren, ebenso wie die Gründe für die Beendigung des Vertrags, damit viele Unstimmigkeiten vermieden werden können.
- Abtretung und Untermietung. Die Abtretung des Mietvertrags sowie die Untervermietung können vereinbart werden.
Wie man sieht, ist es angesichts der Vielzahl der zu berücksichtigenden Aspekte wichtig, eine gründliche Analyse des Vertrags vorzunehmen. Je nachdem, ob wir die Interessen des Vermieters oder des Mieters vertreten, werden wir unterschiedliche Klauseln vorschlagen.
Carles Verdú: Rechtsanwalt für Zivilrecht, Handelsrecht und Wirtschaftskriminalität bei Frühbeck Abogados, Palma de Mallorca
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