Immobilienkauf in Spanien

Obwohl der Kaufprozess einer Immobilie von Fall zu Fall unterschiedlich ist, lassen sich die Phasen wie folgt zusammenfassen:

1) NIE Nummer

Wenden Sie sich an die spanischen Behörden, um Ihre Steueridentifikationsnummer zu erhalten. Wir können Ihnen diese Nummer auch innerhalb von zwei Wochen zur Verfügung stellen.

2) Vertrag; rechtliche Schritte

Dieser Aspekt des Prozesses ist zweifellos einer der wichtigsten, da eine ausführliche Analyse des Vertrags erforderlich ist.

• Wir sollten es vermeiden, eine Immobilie zu kaufen, auf der sich illegale Gebäude und Pfandrechte befinden.
• Optionsvertrag. Im Gegensatz zu den Spaniern müssen Sie die Anzahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises auf das Treuhandkonto eines Notars einzahlen. Sobald die Zahlung erfolgt ist, ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen. Aber was passiert, wenn er das nicht tut? Dann muss er Ihnen das Doppelte des gezahlten Betrags (20%) zurückgeben.
• Die Spanier haben die Angewohnheit, direkt an den Verkäufer zu zahlen. Wir raten jedoch von dieser Methode ab, da unvorhergesehene Situationen eintreten können, die es schwierig machen, das Geld zurückzubekommen.
• Normalerweise gibt es eine 3-monatige Frist, in der Sie eine Finanzierung von einer Bank erhalten können.

3) Rechtliche Aspekte der Gebäude

Bevor Sie eine Immobilie kaufen, müssen grundlegende Recherchen und Analysen durchgeführt werden.  Darüber hinaus müssen Anwälte die Genehmigungen und die Legalität der Gebäude prüfen. Dazu ist es notwendig, in dem Optionsvertrag Klauseln aufzunehmen, die besagen, dass die Gebäude in keiner Weise illegal sind.

In bestimmten Fällen, in denen sich die Bauten vom ursprünglichen Bauprojekt unterscheiden oder in denen es wichtige Unterschiede zwischen dem Grundbuch und dem Kataster (Catastro) gibt, ist es wichtig, einen Architekten zu beauftragen.

4) Steuer- und Budgetplanung

Die Kosten für den Erwerb eines Hauses werden hauptsächlich vom Käufer getragen und sind von Region zu Region unterschiedlich. Wir analysieren die Balearischen Inseln.

Zu den vom Käufer zu zahlenden Steuern und sonstigen Gebühren gehören:

• Grunderwerbssteuer in Baleares 8-11,5% (bestehende Immobilien) / MwSt. zu 10% (neue Immobilien);

  a) die ersten 400.000 € vom Kaufpreis werden mit 8 % versteuert
  b) zwischen 400.000,01 € und 600.000 € beträgt 9 %
  c) zwischen 600.000,01 € und 1.000.000 € wird mit 10 % besteuert
  d) über 1.000.000 € wird mit 11,5% besteuert

• Notarkosten, Stempelsteuer und Grundbucheintragungsgebühr von 1.000 bis 2.000 Euro je nach Preis.
• Anwaltskosten 0,4-2%. Je höher der Preis, desto niedriger der Prozentsatz, den die Anwälte berechnen.

Alle Immobilienbesitzer in Spanien müssen jedes Jahr drei verschiedene Steuern zahlen. Wenn Sie einen Wohnsitz haben, müssen Sie folgende Steuern zahlen:

• Einkommenssteuer (einschließlich Kapitalertragssteuer).
• Grundsteuer (IBI).
• Vermögenssteuer: Wenn Ihr weltweites Vermögen 700.000 Euro übersteigt.

Wenn Sie in Spanien nicht ansässig sind, unterliegen Sie folgenden Steuern:

• Einkommenssteuer (einschließlich Kapitalertragssteuer).
• Grundsteuer (IBI).
• Grundsteuer für Nicht-Residenten
• Vermögenssteuer: Wenn Ihr Vermögen in Spanien, also Ihre Immobilien, 700.000 Euro übersteigt. Es gibt zum Beispiel zwei Möglichkeiten, die Vermögenssteuer zu vermeiden:
  • Kauf einer Immobilie durch mehrere Personen, so dass, wenn der Anteil jeder Person 700.000 Euro nicht übersteigt, keine Vermögenssteuer zu zahlen ist.
  • Kauf der Immobilie mit einem Darlehen

Die Grundsteuer für Nicht-Residenten hängt davon ab, ob sie vermietet sind oder nicht:

• Vermietet: Sie müssen die Einkommensteuer für Gebietsfremde auf die in dieser Immobilie erzielten Einkünfte (im Wesentlichen Miete) zahlen. Wenn es sich um EU-Bürger handelt, beträgt der anwendbare Steuersatz 19%.
• Wenn sie nicht vermietet sind, müssen sie (diesmal jährlich) dieselben 19% zahlen, allerdings multipliziert mit dem Katasterwert der Immobilie, und zwar wiederum multipliziert mit 2 % oder 1,1 %, je nachdem, ob der Katasterwert in den letzten 10 Jahren geändert wurde oder nicht. Der Katasterwert ist deutlich niedriger als der Marktwert der Immobilien, aber die Behörden versuchen, den Katasterwert zu erhöhen, um mehr Geld einzunehmen.

Ein Beispiel: Bei einem Haus mit einem Marktwert von 3 Millionen Euro, aber einem Katasterwert von 300.000 EUR, was normalerweise der Fall ist, würde sich die Steuer für einen EU-Bürger wie folgt zusammensetzen:

300.000 * 0,011 * 0,19 = 627 EUR

5) Hypotheken

Während Gebietsansässige in Spanien beim Kauf eines Hauptwohnsitzes eine Finanzierung von bis zu 80% erhalten können, müssen Gebietsfremde damit rechnen, dass die meisten spanischen Banken ihnen nur einen Kredit in Höhe von 60% des Verkaufswerts der Immobilie gewähren. In einigen besonderen Fällen kann dieser Wert auf 70% steigen.

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