1. Konzept
Um Zeit und Rechtskosten zu sparen, wurde die Möglichkeit der außergerichtlichen Zwangsvollstreckung einer Hypothek geschaffen, sofern dies in der Gründungsurkunde vereinbart wird. Ziel dieser Maßnahme ist es, dass der Gläubiger die vollständige Befriedigung seines Kreditrechts erhält.
2. Gesetz
Der außergerichtliche Verkauf von hypothekarisch belasteten Vermögenswerten ist in unserer Rechtsordnung geregelt, und zwar in Art. 129 des Hypothekengesetzes, in Art. 1858 des Zivilgesetzbuches und in Art. 234 ff. der Hypothekenverordnung (RH).
3. Zuständigkeit
Gemäß Art. 236 RH ist der Notar des Ortes, an dem sich die verpfändete Immobilie befindet, der zuständige Notar für die Abwicklung des Verfahrens.
4. Voraussetzungen
A. Der außergerichtliche Verkauf kann nur auf Hypotheken angewandt werden, die als Sicherheit für Verbindlichkeiten dienen, deren Höhe zunächst festgelegt ist, sowie auf deren ordentliche und liquidierte Verzugszinsen.
B. In der Urkunde muss der Wert angegeben werden, den die Interessenten für die Immobilie ansetzen, um den Preis für die Versteigerung zu ermitteln.
5. Vorgehen
Das Verfahren wird vom Hypothekengläubiger beim Grundbuchamt durch einen an den zuständigen Notar gerichteten Antrag eingeleitet (§ 236-a RH).
Steht die Grundbuchbescheinigung der vom Gläubiger beantragten Vollstreckung der Hypothek nicht entgegen, so erlässt der Notar eine Zahlungsaufforderung an den Schuldner (§ 236-c des Grundbuchgesetzes).
In der Vorladung:
- Der Grund und der Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung sowie der für jeden Gegenstand geforderte Betrag sind anzugeben.
- Dem Schuldner wird angedroht, dass, wenn er nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, die Zwangsvollstreckung der verpfändeten Vermögenswerte auf seine Kosten durchgeführt wird.
6. Versteigerung
Nach Ablauf von 30 Tagen ab dem Datum des Zahlungsbefehls wird die Immobilie schließlich vor dem Notar versteigert (Art. 236-f RH).
7. Ende des Verfahrens
Nach Durchführung der Versteigerung und Erteilung des Zuschlags ist der Erlös unverzüglich zur Befriedigung des Gläubigers, der die Vollstreckung beantragt hat, in dem durch die Hypothek gesicherten Umfang zu verwenden.
Der Notar stellt eine Bescheinigung aus, in der der Versteigerungspreis und die Restschuld für alle Gegenstände bestätigt werden.
8. Dauer
Der außergerichtliche Verkauf einer Hypothek vor einem Notar dauert etwa zwei Monate, also deutlich weniger als ein gerichtliches Verfahren, das etwa zwölf Monate dauert.
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